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2025年04月07日 星期一
房地产市场新政出台满月 上海二手房交易活动提升
◎编辑 张良
上海调整普通住房标准，降低两套首付比例等房地产市场新政策一个多月，上海证券报编辑最近访问市场发现，虽然上海二手住房交易量在新政策后短暂上升和平静，但一些新的变化悄然出现：只需要更换客户购买新房子有很大的热情，现在有很多人把注意力转向“价值”高质量的二手住房。
二手房市场有三个特点
居住在上海市普陀区真如地区的小宋，两个月前就开始策划自己的“置换计划”。他希望在现有居住地附近买一套三居室，以改善家庭的生活条件。购房总预算（含税费）约500万元。房地产经纪人前后带他去看了十几套房子。小宋喜欢上市价560万元的房子，但房东坚持最低530万元的要求与他的心理预期相差甚远。小宋告诉编辑，现在房地产市场相对较冷，他不急于买房子，比如有合适的房子。
目前，像小宋这样有需求但仍在观望的买家并不少。近日，编辑走访调查了上海多个地区二手房交易情况，发现客户减少、议价空间大、“老破小”缺乏关注是二手房市场的显著特点。
来自四川省达州市的谭海（笔名）在上海从事房地产中介业务已有十多年。现在他在地铁9号线松江九亭站附近经营着两家中介店。他告诉编辑，房地产经纪人主要依靠交易订单来维持“生计”。过去，他们自己的两家商店每月都有交易，但现在他们一年四季都有几个订单。
谭海认为，市场并非没有需求，但出于对未来不确定性的担忧，大多数购房者选择观望。他还说，现在想买小房子的顾客越来越少了。例如，九亭地铁站附近的青年驿站大多是小房子。过去，这个社区的交易量很大，但现在卖得不好。
徐汇区南丹路某房地产中介业务员刘翔(化名)告诉编辑，最近看的房子主要是100到140平米的两房三房，看小房子的客户很少。比如南丹社区和凯旋一村的小户型学区房，其他公司虽然也有交易，但热度不如以前。
刘翔说，最近二手房市场不好，大部分陆续卖的房子都比市场价便宜很多。“我们店每周会有三四组顾客看房。现在客户出价低，比如虹桥乐庭149平米的三房，房东上市价1950万，客户出价1800万打包(含税费)。房东自然不愿意卖，打算继续等。”
“上个月，我们的商店没有交易（销售订单），只有两张租赁订单。根据目前的市场情况，如果今年能卖出三套住房来实现资本保护，那就很好了。”长宁区豫园路房地产中介推销员告诉编辑。
高品质二手房热度升温
由于一些一手和二手房的价格倒挂，在过去的两年里，上海相当多的房东热衷于出售二手房以“创新”。然而，受诸多因素的影响，市场的趋势正在逐渐改变。越来越多的购房者开始关注并考虑购买“价值下降”的优质二手房。
一些业内人士告诉编辑，目前急于出国或抢购新房客户，但现在市场上新房热板不多，新房价格现象大大降低，在购买新房竞争不那么激烈，二手房价格空间大，亏损卖旧买新显然不划算，所以房东心态稳定，即使不“新”也不愿意大幅降价。
郑女士原本想买一套新房子，但上海发布的新房地产市场政策改变了她的想法。她告诉编辑，她最近喜欢一套115.96平方米的两间房子。如果房子按照上海原来的普通住房识别标准，她需要支付70多万元。现在这部分税可以节省了，她对房子的接受度更高了。
刘翔还告诉编辑，他上周末带来了一套142平方米的三居室，市场价格接近1500万元，房东的心理价格是1158万元。当天，五组客户看到了这所房子，这表明了高成本效益的高质量房子的受欢迎程度。
刘翔进一步表示，在他接触到的客户中，现在只想买新房的客户占30%到40%，而新房和二手房可以接受的客户占50%到60%。毕竟新房位置比较偏远，周边配套设施不完善。二手房不仅价格可谈，还确定了社区质量、相应学区等资源，不用担心交付。
新政后市场出现回暖迹象
2023年12月14日，上海宣布从12月15日起调整普通住房标准，优化差异化住房信贷政策。新政实施第一天(12月15日)，上海二手房662套，第二天738套，明显高于政策出台前的交易情况。
上海普陀区长征区房地产中介王经理告诉编辑，新政策后，上海二手住房市场确实有复苏迹象，特别是一些大标准，交易节奏加快，毕竟，144平方米以下的房屋从非普通住宅到普通住宅，交易税可以节省很多，但小房屋交易变化不明显。
长宁区武夷路远景房地产中介表示：“房地产市场的新政策对房价在500万元至1000万元之间的房屋有影响。一些房东利用新政策扔掉了手中的房子，但交易量的可持续性相对有限。一两周后，市场又恢复了平淡。”。
根据上海链家研究院的监测数据，2023年12月，上海共交易了1.53万套二手房，环比增长9%，同比增长23%；成交额546亿元，环比增长16%，同比增长26%。
上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，在一系列政策的推动下，上海二手房成交量在12月份再次回升，环比增长9%以上。新政策刺激了一些刚性需求，改善了群体进入市场。因此，12月，中环以内交易比例增加，90平方米以上、400万元以上交易比例显著增加。交易结构的变化导致平均价格上涨，但从连锁店的交易和上市价格来看，随着交易量的高位下降，价格仍呈下降趋势。因此，新政的出台改善了观望情绪，激活了房地产市场的交易，但市场仍然理性。
上海中原房地产市场分析师卢文喜表示，由于市场交易情绪尚未恢复正常水平，2024年上半年上海二手房市场仍面临一定压力。然而，2024年3月和4月的“小春天”仍然值得期待。我们应该稳定我们的心态，给市场更多的时间来调整。
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