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2025年04月07日 星期一
房产财产迈入使用价值“锚” 公募基金REITs销售市场定价体系亟待完善
◎编写 张欣然
公募基金REITs标价逻辑性不断完善，房产财产迈入使用价值“锚”。
近些年，公募基金REITs销售市场迅速发展，其标价逻辑性逐步成熟，为基础设施建设财产进到资产用户提供了全透明的市场化标价服务平台——不但在一级市场为不动产交易和估值制定了标准，还可通过二级市场的商品流通提升了资产标价发觉作用。
专业人士提议，要真正发挥公募基金REITs做为不动产市场价钱“锚”的功效，还需要各个方面健全市场经济体制，包含提升定价规则、加强信息公开，以及促进投资讲座。
推行询价采购标价规章制度
近年来，公募基金REITs二级公司估值得到修复。从年初745.79点涨至12月6日的762.76点，其标价逻辑性也在不断地被健全。
在我国基础设施财产一直以来欠缺市场化交易和标价，公募基金REITs的诞生提供了一个规模化的服务平台，促使基础设施建设财产可以通过发行买卖证劵的方式进入金融市场，完成价格发现功能，为基础设施建设资产交易和标价给予参考依据。
公募基金REITs定价逻辑性相近个股IPO。依据富强投资管理（上海市）有限责任公司的描述，首先根据相关监管部门批准的新基金发行市场份额总数，由基金管理人、税务顾问和原始权益人融合标底建设项目市场估值状况，明确企业基金份额的发售价格定位，然后再根据网下投资者的价格及需求总数谨慎科学地明确认购价格。
一位资深销售市场人士透露，公募基金REITs施行的询价采购标价规章制度，可以有效维护项目投资人的权益，促使网下投资者能够参与到发售标价的过程当中，在一定程度上降低了发售市场定价主观和随机性。根据市场供求彼此之间的立即商议，促进参加询价采购的投资人客观价格，也加强了市场对于询价采购全过程的监管，是真正意义上的社会化定价模式。
变成“锚”仍然存在实际难度系数
依据制度管理，公募基金REITs的价值增值创建于房产财产的实际运营以上，资产经营所产生的净现金流是为投资者年底分红还息的主要来源，并且通过财产自身的管理优化和估值提升产生长期持有的盈利。业内人士表示，公募基金REITs产品与公募基金REITs基础资产定价与公司估值具备一同的思路。从技术上说，二者的定价拥有彼此导向之间的关系。
北京大学光华管理学院常务副院长、经济学专家教授张峥表述，公募基金REITs拥有不动产基础资产在大宗交易规则交易，公募基金REITs商品则具有信托市场和二级市场。公募基金REITs商品的价格是基础资产在金融体系里的标价，另外在大宗交易规则市场中，根据类似财产的价格能够可能基础资产的价钱。
“当资产公募基金REITs价钱远远高于其大宗交易规则价格行情，公募基金REITs管理员能通过增资扩股回收相近资产方法提高公募基金REITs的市值；当资产公募基金REITs价钱远远低于其大宗交易规则价格行情，外界用户可以回收公募基金REITs，之后在大宗交易规则市场中出售资产。两个市场间的对冲套利体制，促使房产财产大宗交易规则市场和公募基金REITs市场上有趋同化和内部相关性。”张峥补充道。
但是，公募基金REITs公司估值变成房产资产“锚”仍然存在实际难度系数，其一级市场收购兼并实际效果正被市场检验。
上海市睿投私募基金管理有限公司总经理周磊表明：一是一级市场未真真正正流动起来，财产装进等环节比较复杂，阶段未真真正正连通。收购兼并未给与流通性，就会造成流动性溢价偏位。二是二级市场上市财产还大多数为单一种类或区域财产，受宏观经济和微观运营危害非常明显，还未出现真正意义上的跨地域、同类的经营规模发售领头。三是投资人展现债卷化、同质化现象状况，欠缺不同种类投资者，包含考核及不一样股票投资风险等多种因素，结果显示在短期内初创期市场里，标价发生同涨同跌，当流动性缺乏时，则出现严重折扣率。
“当收购兼并在一级市场流动起来时，发售公募基金REITs为一级用户提供了标识和规范。与此同时，二级市场的市值管理让公募基金REITs上市企业从融资人变成投资人、明确价值观念，带来了另一种流通性。那么一旦市场中的流通性提高，财产折溢价和资产净值‘锚’将会出现让人满意结论。”周磊说。
多措并举健全定价体系
市场人士觉得，健全公募基金REITs市场定价体系，对于提升市场效率、维护投资者利益、促进市场科学规范、支持实体经济发展等多个方面都具有重要意义。张峥提议：
一是提升公募基金REITs新产品的清晰度，加强公募基金REITs信息披露，减少投资人和管理层中间的信息不对称水平。这有利于帮助投资者创建重视实际价值的公募基金REITs估值和行研管理体系，有利于公募基金REITs市场进行价格发现，促进投资者进行长期价值项目投资。
二是理应进一步加大公募基金REITs投入的投资讲座，尤其是强化对机构投资者的塑造，提高其对于公募基金REITs市场行研水准，培养其融资能力。对散户，需要特别明确提出公募基金REITs项目投资并不是蹭热点房地产行业的取代方法，而是一种高股息率、长期性收益比较高、有分散意义的金融理财产品。
三是在公募基金REITs销售市场不断完善根据投资期限的股利分配缴税多元化规章制度。不同于个股类证劵，公募基金REITs项目投资的盈利体系中，股息收入的比重远高于资本收益。我国目前错误资本收益缴税，但也存在股息税，根据股利分配缴税的差异化税收制度能够降低短期内投机商的盈利，最大限度地减少公募基金REITs销售市场的短期投机性，使销售市场重归长期投资的源头。
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