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2025年04月07日 星期一
金融市场新“阵营” 民营企业公募基金REITs兴起
◎编写 张欣然
民营企业与公募REITs融合发展的发展趋势正日益显著。这背后是现行政策环境改善、市场的需求提高、民企本身优势凸显，及其发展机遇推动等多种因素联合作用。
发售民营企业公募基金REITs，不论是对民营企业本身扩宽股权融资、提升资本结构，还是对于整个行业丰富多彩参与方、产品供给及助推实体经济等方面具有重要作用。
民营企业公募基金REITs为什么持续投入市场
资料显示，2024年至今，已经有包含嘉实体美交易REIT、金投联东科技创新REIT、中信证券明阳智能新能源技术REIT、中华特变电工新能源技术REIT等在内的4只民企公募基金REITs挂牌上市，总计募资规模达到50亿人民币。
除此之外，也有3只民企公募基金REITs已上报至交易中心。在其中，易方达华威农贸批发市场REIT、南方地区顺丰快递物流仓储配送REIT进到咨询环节，汇添富九州通医药物流仓储配送REIT已进入意见反馈环节。
业内人士分析称，在我国民企公募基金REITs持续投入市场的主要原因主要包含经济环境的改善、销售市场需求的提升、民企个人优势，及其发展机遇与发展潜力等。
关键在于经济环境的改善。近年来一系列适用民营经济和民营经济的政策实施，如《关于促进民营经济发展壮大的意见》《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》等，确立激励民营经济新项目参加公募基金REITs示范点，为民营企业公募基金REITs的高速发展提供了坚实的政策支撑。与此同时，资产类别准入条件制度的放开，如电力能源、交易基础设施等新的领域的列入，也为民营企业带来了更多参加机遇。
其次销售市场需求的提升。中信证券明阳智能REIT有关私募基金经理表述，伴随着理财规划的多元化，投资人对公募基金REITs的需求不断增加，尤其是公募基金REITs税赋比较低、年底分红率较高的特性，非常符合可持续投资的态势。除此之外，公募基金REITs以资产证券化方式进行房产财产转换成可流动金融理财产品，为民营企业提供了更为灵便方便快捷的融资模式。
再其次是民企的个人优势。民企具备经营效率高、激励制度灵活多变的特性，有利于提升公募基金REITs市场经营效率。
最后就是发展机遇与发展潜力。公募基金REITs市场未来的潜力无限，预估市场容量将进一步扩大，即将迎来大量类别的资产与投资人。这为民营企业公募基金REITs带来了广阔的发展前景和发展机遇，有助于推动产品供给多样化，助推公募基金REITs销售市场持续发展。
民营企业资产经营求创新
与国企对比，民企发售公募基金REITs重视降负债，资产经营求创新。基金托管人也更聚焦民营企业公募基金REITs治理、风险控制、成长和扩募水平。
首先是在发售动机层面，绝大多数民企挑选公募基金REITs的目的是为了降负债、回收利用资产、提高利润，完成轻资产运营。民企通常更偏重于发售出基因型公募基金REITs，迅速确定资产出售盈利，而国企更在意核心资产管控权，侧重于发售并基因型公募基金REITs，保持高配建占比，以更大化资产经营经济效益。
其次资产经营层面，高品质民企通常能够突破固定思维的局限，引进先进的理念与丰富经验，对基础资产开展精益化管理与深度使用价值发掘。他们效率较高，能够迅速订制并执行更具有匹配性的项目实施方案，进而有效增强基础资产的影响力和竞争力。
而基金托管人也更关注民企公募基金REITs的企业的管理与规范化、安全和风险管控、市场前景与成长型，及其扩募能力和激励制度等多个方面。
中信证券明阳智能REIT私募基金经理陈维凯表示：一是关心企业的管理与规范化。因为大中小型民营企业在治理模式和标准化管理方面可能存有缺少，基金托管人会特别关心公司的管理体制和规范管理能力，保证运营管理的规范性和清晰度。二是安全和风险管控。基金托管人会评定民企是否已经建立和完善风险管控机制，能不能定期检查基金财产开展风险评价和监控，及时发现和解决风险性。三是市场前景与成长型。基金托管人在评价民企公募基金REITs时，会主要考察其产品定位是不是精确，是否能进一步达到广大投资者的实际需求，并在竞争激烈的市场环境中保持一定的核心竞争力。四是扩募能力和激励制度。民企所持有的总资产比较有限，基金托管人会关注公司的扩募水平，以及是否有很明确的扩募方案和策略。
发售民营企业公募基金REITs极其重要
公募基金REITs为中小企业发展注入新活力，在拓展融资渠道、提升资本结构等多个方面极其重要。
发售公募基金REITs对民营企业起着至关重要的作用。业内人士分析：最先，公募基金REITs为民营企业给予了一种新的融资模式，使其能够依靠金融市场筹资。与传统银行借款、股票发行等融资模式对比，发售公募基金REITs一般仅需较低的资金成本。次之，通过发行公募基金REITs，民企能够降低负债率，提升股权融资室内空间，提高追加投资水平。
在公募基金REITs的万亿元瀚海里，民企初露锋芒，对整个行业也具有积极意义。中信证券明阳智能REIT私募基金经理刘长飞觉得：
一是提升销售市场参与方的多样化。民企通常具有灵活多变的经营方式更加高效的决策流程，能够快速适应时代发展转变，为市场带来新的生机与创新。
二是促进产品供给多样化。民企通常具有与众不同的业务模式和资源优势，可以研发出具备差异化竞争优势的公募基金REITs商品。这种产品的推出，将丰富多彩公募基金REITs销售市场的产品线，为投资者提供更多的可能性。
三是提升市场经营效率。民企一般注重高效率，激励制度更为灵活。引进民企参加公募基金REITs销售市场，有利于提升销售市场经营效率，推动市场更高效、全透明地运行。
四是助推实体经济。民企公募基金REITs发行和发售，有利于做大做强公司存量资产，减少负债率，提升资金使用效益。与此同时，根据募资支撑点主营业务发展趋势，投向新的项目，产生投资融资稳步发展。这有助于促进实体经济进步，提高经济发展整体上的质量和效益。
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