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2025年04月07日 星期一
广深探楼：“冰与火”之歌
◎何治民 刘逸鹏
5月28日，广州、深圳正式宣布房地产市场新政落地。落地后的政策效果如何？《上海证券报》编辑近日走访了两市多处楼盘。
提前宣传的“涨价”
新政落地后，广州中心城区新盘开始升温，许多楼盘的去化速度明显加快。
根据广州市住房和城乡发展局官网数据，广州市新建商品房近一周日均交易181套。新政落地首日(5月29日)单日交易355套，高于近一周平均水平96.1%，其中住宅交易196套。
编辑访问了解到，一些房地产营销策略已经成为“一日一策”，可以从房地产的海报内容中窥探一两个。
5月28日新政落地当晚，不少楼盘首次推出“首付15%，XX万上车”海报；5月29日晚，上述海报口号被“新政落地第一天，XX套已经热销”所取代。5月30日白天，海报内容成为“新政风口，6月1日回收优惠折扣”。
保利燕语堂悦高级房地产顾问邓贵华向编辑证实，该房地产将于6月1日回收优惠折扣，“预计将上涨2%-3%”。在他看来，此时很多房地产选择回收折扣，这意味着开发商希望利用市场复苏的机会回收更多的利润。
据编辑初步统计，目前广州已有16栋楼盘发布涨价信息，大部分都是通过回收过去的折扣，遍布荔湾、黄埔、番禺、天河、白云、海珠、增城。
此外，诸葛找房数据显示，广州24小时涨价237套，比5月28日增加92套，环比增长63.4%。
在深圳，一些项目也发布了“即将收回折扣”的海报。例如，位于深圳龙岗的星河盛景皇家大厦表示，将从6月1日起收回两个折扣；位于龙岗的静安大厦宣布，折扣截止日期为5月31日24:00，然后收回2%的折扣。
一些新房中介告诉编辑，事实上，自5月17日新政出台第二周以来，一些房地产打着“即将涨价”的旗号，本质上只是为了创造紧张感。
邓贵华告诉编辑，广州房地产市场新政实施几个小时后，一些以前的客户下班后直接来刷卡，客户远程转账锁定房屋供应。“28日晚上12点，我们的一些同事帮助营销中心的客户签订了合同。”邓贵华说，该房地产当晚已售出6套。
5月29日下午6点，中海大景高级房地产顾问严远东在朋友圈分享道：“今天卖得最多，个人销售业绩立即达到1亿元。”。严远东告诉编辑，“5月17日新政”后，中海大景客户的交易周期明显缩短。最近，从第一次看房到最终交易只有几天时间。”今天中午，一位猎德村民来到销售部一个多小时，转账20万元。”。
根据中指研究院的数据，自“5月17日新政”实施以来，广州中心区多栋楼盘的访问量较上周增加了50%-100%，周边地区多栋楼盘的访问量也增加了30%-50%。
继续观望是什么样子
张丽华（笔名）来到广州7年。他告诉编辑，广州的购房政策“大放松”让他有点兴奋，但考虑到孩子们上学的问题，他仍然想再看一遍，“主要是看到其他城市有购房和户籍政策，想等待广州出台类似的政策”。
5月29日下午，编辑来到深圳宏荣源博誉府项目，没有看到预期的“热”场景，甚至有点荒凉。该项目的一位销售经理告诉编辑，新政策的出台确实刺激了深圳房地产市场的反弹，每个人的信心都有所回升，但这毕竟是有限的。“像我们这样不属于豪宅范畴，但总价在850万元以上的改良楼盘，新政落地的刺激效果并不明显。但对于那些购房预算在500万元左右，希望能买到小三房的刚需客户来说，首付比例和贷款利率都下降了，这是个好消息”。
深圳房地产百通网络信息咨询公司新房项目部主任李石告诉编辑，自“5月17日新政策”出台后第二周以来，深圳房地产市场整体热度下降，仍能保持热房地产基本降价明显，或处于刚性需求房地产的相对优势地位。
美联物业国家研究中心主任何倩茹认为，房地产客流和交易量的分化是当前的市场规律，因此仅仅降低首付和贷款利率就“生存”所有房地产是不现实的。即使政策环境好转，客户短期内还是会用放大镜看房，所以房地产的性价比尤为重要。“平均房价4-5万元/平方米是深圳市场的主流产品”。
中指研究所华南分公司高级分析师孙红梅认为，首付和利率的降低意味着购房者更容易进入房地产市场，这无疑是许多收入稳定的年轻家庭的好消息，预计短期交易量将增加。
何倩茹告诉编辑：“首付已经降低，除非抵押贷款利率下调幅度特别大，否则月供增加的可能性很大。然而，目前的房价比以前回调了很多，人们认为价格几乎触底。而且可以用更少的钱锁定目前的低价，大家更容易有买房的冲动。根据我们30年期的抵押贷款计算，随后每月累计增加的部分非常接近首付比例的降低。理论上，少付部分每月也有利息，这也是一笔具有成本效益的交易。”
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