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2025年03月14日 星期五
REITs销售市场强悍上涨 多个商品提醒科学理财
◎编写 张欣然
开年以来，REITs市场迎来强悍增涨。中证REITs指数值短短几周内增涨超6.6%。伴随着市场行情的高效上涨，销售市场并对经营风险重视度也会跟着升高。多个REITs商品发布消息，提醒投资者留意二级市场价格起伏、流通性受到限制及估值风险。
专业人士提醒，投资人不可盲目跟风借机炒作，而应关注REITs基础资产的品质及现金流量情况。从长远来看，REITs的投资价值最后将对其稳定的现金流和经营主要表现确定，基本面自始至终应当是决策的关键所在。
多个REITs商品提醒经营风险
截止到2月7日，中证REITs指数值已经从1月17日的812.84点增涨6.634%至839.81点。
但是，飙涨所带来的经营风险也引发了市场的关注，多个REITs商品发布消息提醒经营风险。
2月5日，易方达华威销售市场REIT发布声明称，在股权投资基金的过程当中，基金年化利率净现金流分配率估计值和投资者的年化利率净现金流分配率估计值是投资重视的主要指标。当二级市场交易涨价时，投资者的买进成本费就会随之升高；相反，若二级市场交易价格下降，买进成本费往往会降低。这一变化从而也会导致投资者具体的净现金流分配率发生变动，买进成本增加会让净现金流分配率降低，买进成本降低则会让净现金流分配率提高。
当天，中华首创奥特莱斯REIT也发布了相近的通知，基金托管人再次提醒广大投资者留意本基金二级市场交易价格受各种因素危害，敬请投资者关心买卖价格波动风险，在理性判断的基础上决策。
最近，REITs打新策略也十分火爆。专业人士提示，该策略并非稳赚，也存在着相对应风险性。
一是配股占比风险性。因为REITs选用配股规章制度，认购资金越大，分派额度越低。这就意味着，假如认购资金比较多，但配股比例较低，可能造成具体所获得的基金认购偏少，进而影响整体盈利。
二是利率风险。大部分REITs菜盘比较小，一天的成交量仅是几百万元，大户人家配备太多很有可能不容易售出。因而，不是所有REITs都很适合股票打新，需要仔细挑选。
三是大跌风险性。虽然REITs股票打新对冲套利存有价格差别带来的好处机遇，但也存在一定的大跌风险性。投资人在参加时，应充分研究新项目基本面和市场情况，选择优质内容进行项目投资。
比较适合长期性配备，不适合短期内蹭热点
从二级市场来说，业内人士表示，不论是根据过去的平均值水准展开分析，还是对于估值的技术专业角度给予考虑，现阶段REITs市场的整体价钱都处于比较高的程度，投资人不适合盲目跟风追涨杀跌投机性。
一位原始权益人对上海证券报编写表明，投资人在交易过程中通常只注重价格调整，而忽视了REITs的基础资产品质、现金流量情况等股票基本面要素。假如基础资产经营欠佳，无法产生预想的现金流量，投资人分红盈利受到影响，实际收益率将远不及预期。除此之外，REITs销售市场买卖交易人气值一般小于股市，一部分REITs的交易量比较小。当投资者需要很多交易REITs市场份额时，很有可能难以找到充足的对手方，造成买卖成本增加，乃至不能及时达成交易。
以上人员提示，REITs也有可能存在信贷风险。当REITs的经营业绩较差，或者股民买进成本太高时，均也会导致其回报率减少。事实上，REITs是一种兼顾股票与债券双重属性的金融理财产品，它不仅具有个股具有的与资产经营效益相关的盈利特点，又拥有与债卷相似的比较稳定现金流量收益的特性。因而，决不能把它简易对比为国债券开展市场炒作。投资人及投资者理应深刻认识到REITs独有的特性，客观性、客观客观看待其升值空间，谨慎作出决策，避免因为不正确的销售市场行为导致本身蒙受损失及其市场监管的混乱。
从长远来看，二级市场的公募基金REITs项目投资最后仍应重归产品特征与基础资产。国海证券固收首席分析师靳毅觉得：一方面，公募基金REITs都是基于基础设施建设资产证券化商品，商品时限很长、现金流量平稳、年底分红水平高，比较适合长期性配备，不适合短期内蹭热点。商业保险类资产做为公募基金REITs的重要风险投资机构之一，公募基金REITs的产品特性，也与保险类资产对高股息类资产配置需求更加契合。另一方面，REITs热点板块将来终将在商品稀缺资源减弱、部门对产品认知明显提高的情形下回归理性，财产市场价格终将重归资产经营与股票基本面。
由“水位线普涨”转为“构造挖金”
2024年REITs行业在政策利好释放出来、估值修复预估及资金情绪共振下摆脱分阶段市场行情，二级市场价格神经中枢明显上升。但REITs做为兼顾股债属性证券化商品，其标价锚自始至终扎根于基础资产的长期稳定现金流量创造思维，这一特性取决于短期内公司估值起伏终究会向财产真实收益水准收敛性。
国泰君安证券认为，伴随着价钱不断走高，市场机遇也逐渐由“水位线普涨”转为“构造挖金”，这时更侧重于投资人对基础资产现金流量拆卸、管理员经营能力的颗粒化思考。
靳毅提议，后面关心基本面修复及2024年度销售业绩兑现的危害，对于各行各业的交通量、入住率、房租年增长率、上网电量等多元化主要指标开展细化分析，关心版块间分裂，与此同时可以关注电力能源、保障性住房及交通板块发掘机遇。
国金证券还认为，新项目股票基本面行情仍然是关键。从四季报销售业绩来说，可以关注运管能力很强、符合自己的交易逻辑消费性REITs、运营稳中有进的运输及其边际改善且公路网利好快速新项目、股票基本面稳定且肯定分配率较高的产权年限新项目或出现大涨机遇，针对股票基本面走低项目提议保持谨慎。此外，最近公募基金REITs销售市场供需两旺，二级新项目累计一定升幅，一级项目性价比高也较高，可以关注最新项目股票打新机遇。
除开打新策略外，销售市场行业人士建议采取杠铃对策：一方面关心相对性基金净值折价率强的财产，如交通出行、物流仓储配送、产业基地类，有望受益于估值修复；另一方面，在社会弱恢复的大环境下，为了获得持续稳定分红派息收益，可以关注保障性住房、生态保护类对经济波动敏感度高品种。
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