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2025年04月07日 星期一
公募基金REITs迈入“开好局”
◎编写 张欣然
2025年开年以来，公募基金REITs热度不断攀升。
不论是一级市场申购受欢迎，或是二级市场的持续上升，都展现出这一资产类别的强劲诱惑力。在一级市场，兴新REITs屡次创出极高认购倍数，投资者参与情绪高涨；在二级市场，REITs派息率明显高于别的固定收益财产，促进资产持续流入。
多名业内专家表示，2025年REITs销售市场增加量现行政策值得一看，在政府大力支持下股票基本面有望到底修补，市场容量将不断扩大，人气值与投资者参与性也将不断提升，REITs将会迎来重要的规划之时，预计在盘活存量资产、推动金融业与实体经济稳步发展中发挥更大作用。
一级市场申购受欢迎
2025年开年以来，REITs做为稳健投资的首选种类越来越受多方投资者关注，新上市的REITs在一级市场受到热捧，REITs股票打新成为了销售市场受欢迎。
1月23日，中华金隅智造工场REIT开售结论公布。公众投资者合理申购基金认购数量达到88.12亿份，给大众开售原始基金认购数量288.787倍；1月10日，易方达华威销售市场REIT公布的群众配股一部分配股比例约为0.25%，群众配股倍率做到407倍；1月9日，光大证券济南市电力能源供暖REIT开售结论公告称，公众投资者合理申购基金认购数量达到122.02亿份，按7.48元/份测算，募集规模大约为912.68亿人民币，给大众开售原始基金认购数量813.44倍，创出公募基金REITs认购倍数创历史新高。
机构和个人如何参加REITs申购？业内人士介绍，REITs一级市场的开售方法主要有三种，主要面对新项目初始利益方、投资者及其一般公众投资者。
一是战略配售，由新项目初始利益方或是关联企业等参与，占比总计不能低于此次基金认购开售总数的20%。
二是网下询价并标价，即由基金管理人或是税务顾问可向网下投资者询价采购的方式确定基础设施基金市场份额认购价格。网下询价结束之后，网下投资者依照询价采购确立的认购价格参加基金认购申购。扣减向战略投资配股一部分之后，基金认购向网下投资者开售占比不得低于此次公开发售数量70%。
三是公众投资者申购。个人投资者可参加剩下的REITs市场份额申购，可以通过场内外和场地两种形式申购。募资期限内，群众投资者可以通过场地证券机构或基金托管人以及委托场内外基金代销机构申购基金认购。
实际上，股票打新REITs为股民带来了丰厚的收益。1月24日，易方达华威销售市场REIT发售，当日暴涨30%，24小时封死股票涨停板，这也是今年至今当日发售即涨停公募基金REITs。同一天上市中航易商物流仓储配送REIT也表现优异，当天取得15.3%的涨幅。
一位资深市场人士提示，在参加该类股票打新时可以参考一下该REIT的网下询价倍率，倍率高而表明机构对于此项目比较认同，但在上市以来则应注意工程项目的信贷资产质量，能通过定期报告来获取统计数据用于分辨。
二级市场增涨心态深厚
除一级市场申购受欢迎以外，在二级市场上，公募基金REITs都是开年以来市场中表现最好的大类资产之一。
发售REITs的跨年夜主要表现乃是销售市场立场的证明。2024年12月30日至2025年1月24日，中证REITs全收益指数上涨幅度5.34%。
归根结底，业内人士分析，以往中国REITs的派息率与无风险利润的价差尚未达到理想化水准，促使配备能量无法平稳充分发挥，从而导致REITs价格调整影响因素比较复杂。但是，这样的事情已经伴随着市场环境的变化而发生改变。
现阶段，相对性高收益的稳定财产变得愈发稀有。截止到1月20日，公募基金REITs派息率（TTM）平均值做到5.46%，明显高于现阶段流行固定收益资产静态数据回报率。国际性经验表明，当REITs派息率与长债利率误差超出4%时，其投资诱惑力会大幅提升。
“无论从搭建多样化投资组合的视角，还是对于相拥现金流量资产走势来看，公募基金REITs比较高分配率和弱年底分红特性都使之成为一种值得投资者深入研究和积极推进的投资产品。”一位证券基金私募基金经理说。
REITs销售市场增加量现行政策值得一看
作为一种担负盘活存量资产、扩宽社会资本投资方式、推动金融业与实体经济稳步发展的主要财产，多名业内人士以为，2025年REITs销售市场增加量现行政策仍值得一看，可持续关注国家扶持政策环境下的结构型、分阶段市场行情。
未来展望2025年，若现行政策不断适用，REITs股票基本面有望到底修补。招商证券固收首席分析师刘璐表明，进入常态化发行后，REITs发行效率提高，提供放量的案件线索相对性确立，预估2025年REITs提供经营规模可能会在510亿人民币，提供工作压力超出以往。现阶段REITs市场估值比较低，REITs指数值处于历史时间18%分位点，与股、债对比也有一定公司估值优点。针对配备型资产来讲，提议追随提供潮和指数值调节增加配备合理布局。
中金基金觉得，随着制度的进一步完善和市场的逐步成熟，2025年REITs市场容量有望继续扩张。常态发售体系下，预计将有更多领域的“立减”新项目列入公募基金REITs发售范畴，文旅产业基础设施建设、养老服务、大数据中心等行业将会迎来质的飞跃。“随着更多种类资产进入市场，REITs销售市场有望进一步提质扩容，支持实体经济，降低企业成本推动增量的水平更加显著。”
招商基金还认为，建议重点关注重要政策实施节奏感及其无风险利润调节产生市场行情，掌握接踵而来分阶段增涨机遇，获得贝塔盈利。短期内，现行政策也将都集中在提升信披管理与不断完善多层面REITs市场等层面，包含Pre-REITs、房产私募基金、拥有型房产ABS等。“中长期看，对于我们来说证监会发布也将从引进增量资金、理清REITs管理员定位与促进REITs重点法律等方面着手，促进REITs销售市场实现高质量发展”。
2025年，REITs市场活跃度与投资者参与性也有望持续提高。
中金基金觉得，伴随着投资人对REITs的产品特性、基础资产的探索逐步推进，投资者对于公募基金REITs的认识和长期投资价值逐步客观，并且随着证券基金、社会保险基金、养老保险金等长期资金的逐步进入市场，销售市场参与度和人气值有希望再上新台阶，同时也为REITs指数化基金产品的颁布创造了有利条件。
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