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2025年04月07日 星期一
上海推出了九项新的房地产政策 住房限购、首付、信贷等政策大大优化
□ 限购放松：
①非上海居民购房需缴纳社保或个人所得税年限“五改三”
②取消离婚和赠与的限制
③多孩子家庭增加一套
□ 首付降低：
①首套首付不少于20%
②二套首付不低于35%(非主城区)
低于30%)
□ 利率下调：
①首套利率：LPR-第一套利率为3.5%的45个基点
②二套利率：主城区LPR-5个基点，即3.9%
LPR-25个非主城区基点，即3.7%
◎编辑 张良
5月27日，上海市住房和城乡建设管理委员会等四个部门联合发布了《关于优化房地产市场稳定健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），提出了调整和优化住房购买限制政策、支持合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”、优化土地和住房供应等九项政策措施。该通知自2024年5月28日起生效。
中原房地产市场分析师卢文曦认为，上海发布的新房地产市场政策涵盖了许多方面，从土地优化到市场关注度高的住房限购和住房信贷政策优化。它还涉及建立和完善住房安全体系等多维工作。在满足住房差异化需求的同时，为上海房地产市场的稳定和改善奠定了基础。
非沪籍购房门槛降低
《通知》明确调整优化住房限购政策，将非上海居民购房所需缴纳的社保或个人所得税年限从“连续缴纳5年以上”调整为“连续缴纳3年以上”；新城、南北转型等重点地区的非上海人才购房，从“连续缴纳3年以上”调整为“连续缴纳2年以上”，自由贸易区临港新区非上海人才继续执行“连续缴纳一年以上”的规定。同时，在促进区域职业和住房平衡的基础上，将新城、南北转型等重点区域的非上海人才购房区扩大到所在区域；非上海单身人士购房区扩大到外环二手房。
此外，取消离婚购房合并计算住房数量的规定。夫妻离婚后购房的，不按离婚前家庭计算住房数量。调整住房赠与规定，赠与住房不再计入赠与人拥有的住房数量。支持企业为员工购买小型二手住房。
通知强调，支持多子女家庭的合理住房需求。对于两个以上子女的家庭，在实施现有住房购买限制政策的基础上，可以再购买一套住房。优化个人住房贷款中多子女家庭的第一套住房识别标准，减轻购房利息负担。
同策研究院研究总监宋宏伟表示：“对于多子女家庭来说，增加住房配额不仅可以促进住房市场的活力，还可以满足家庭的实际生活需求。”，新政策由于需要明显引导。针对周边地区，出台了有针对性的政策和梯度调控，有利于上海房地产市场的平衡发展。
首付比例降至低位
在优化住房信贷政策方面，《通知》明确规定，首套住房商业个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减少45个基点(调整后，5年以上房贷利率下限目前为3.5%)，最低首付比例调整至不低于20%。第二套住房商业个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR5个基点（调整后，5年以上住房贷款利率下限目前为3.9%），最低首付比例调整为不低于35%；嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等自由贸易区临港新区继续实施差异化政策。第二套住房商业个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR25个基点(调整后，5年以上住房贷款利率下限目前为3.7%)，最低首付比例调整为不低于30%。
通知明确规定，申请公积金贷款购买第一套房屋的，最低首付比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改良住房的，最低首付比例调整为35%。自贸区临港新区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区购买的房屋，最低首付比例调整为30%。
交易量有望稳中向好
卢文曦表示，作为一线城市，上海对稳定房地产市场的政策期望更高。近年来，新客户数量、业务咨询量等先行指标开始改善。现在政策实施，有利的现金，将进一步加强房地产市场稳定的心理预期。6月是今年上半年结束的重要时间节点。此时，出台政策对促进房地产市场交易的稳定具有重要意义。该政策向刚性需求和改进的购房者发出了友好信号，预计房地产市场的交易量将保持稳定和改善。
克瑞研究中心副总经理杨科伟认为，新政策是近年来上海最大的房地产政策调整，也超出了市场预期，将有效提升市场信心，特别是过去受社会保障要求限制的非上海居民，因首付和抵押贷款利率而倾向于观望改善客户，将积极进入市场。预计政策结果将首先反映在新房的访问和认购方面，以及二手住房的数据水平。
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